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Immobilier
Zsolt Kohalmi, Pictet Alternative Advisors
2 minutes de lecture
Bien que les augmentations de loyer puissent offrir un amortisseur à l’inflation, une partie de l’immobilier n’est pas protégée contre la hausse des prix: la construction.

La hausse des prix préoccupe aujourd’hui le monde entier et lorsque l’inflation s’emballe, les investisseurs ont peu d’alternatives. L’immobilier pourrait permettre de faire rempart notamment dans une période de grande incertitude, non seulement sur l’inflation et la croissance, mais aussi sur la géopolitique, la Covid, etc. En période de turbulences économiques, les actifs réels – dont la pierre – ont généralement davantage les faveurs des investisseurs en tant que réserves de valeur tangibles. On retrouve une logique comparable quand l’inflation s’envole.
L’immobilier est loin de constituer une couverture parfaite contre les pressions inflationnistes. Cela étant dit, sur le long terme, les loyers et les valeurs des biens immobiliers ont tendance à augmenter parallèlement aux autres prix, ce qui confère aux performances de l’immobilier une corrélation positive avec l’inflation. Le contexte actuel représente un environnement favorable à l’immobilier. Tout d’abord, même si la croissance mondiale a ralenti, la demande pour des biens immobiliers commerciaux et résidentiels reste dynamique dans la plupart des secteurs. Deuxièmement, si l’on peut douter de la capacité des banques centrales à trouver le bon équilibre entre maîtriser l’inflation et éviter la récession, un point suscite un large consensus. L’inflation devrait surpasser les hausses de taux d’intérêt, en particulier en Europe. Ce déséquilibre bénéficie le secteur immobilier, car l’inflation contribue à faire grimper les loyers, tandis que le coût du financement augmente à un rythme plus modeste. Cette dynamique devrait, à son tour, contribuer à limiter la volatilité des taux de capitalisation et à soutenir les prix immobiliers.
Le choix de l’emplacement et du secteur est très important pour la sensibilité de l’immobilier à l’inflation. Pour un investisseur, il est logique de se concentrer sur des zones où les loyers sont indexés sur l’inflation et où les locataires pourront supporter toute augmentation probable.
La flexibilité dans la fixation du prix est aussi un facteur important. L’hôtellerie se distingue dans ce domaine, grâce à sa capacité à ajuster quotidiennement le prix des chambres. Compte tenu de la forte demande, certains segments, en particulier le haut de gamme, devraient bien résister.
Dans les secteurs résidentiels, la situation est plus compliquée. Il y a une limite au loyer que les gens peuvent payer. Cependant, dans un contexte général de pénurie de logements, un bien immobilier qui convient, au juste prix et dans une zone recherchée, devrait continuer à bien se porter.
L’investissement dans des bâtiments respectueux de l’environnement offre une meilleure protection contre l’augmentation des coûts opérationnels.
Les bâtiments capables de réduire leur consommation d’énergie – grâce à une conception innovante, des matériaux durables et des sources d’énergie renouvelables – seront moins chers à l’exploitation et de plus en plus privilégiés.
Nous nous attendons donc à une accélération des initiatives durables dans l’ensemble du secteur immobilier. Cela signifie qu’il faut construire, mais aussi que l’empreinte carbone d’un nouveau bâtiment représente presque la moitié de ses émissions sur l’ensemble de sa durée de vie. Ainsi, dans un monde où la plupart des bâtiments sont anciens (en Europe, 40% construits avant 1960, 90% avant 1990), il est plus que temps de moderniser le parc immobilier pour en améliorer l’efficacité énergétique. Seule une petite minorité des bâtiments peuvent aujourd’hui faire valoir d’être totalement «verts».
Bien que les augmentations de loyer puissent offrir un amortisseur à l’inflation, une partie de l’immobilier n’est pas protégée contre la hausse des prix: la construction. Les prix ont été très volatils. Au Royaume-Uni, par exemple, les coûts des matériaux de construction ont augmenté de 23% par rapport à l’année dernière. Dans le contexte inflationniste actuel, tout investissement dans des projets de promotion immobilière doit donc être analysé avec le plus grand soin. Cependant, nous pensons qu’il est toujours possible de trouver des opportunités en choisissant le bon secteur avec la bonne projection temporelle.
L’augmentation des coûts a également un impact sur les factures de maintenance et de réparation des biens existants. Dans la zone euro, ces coûts ont grimpé nettement plus vite que l’inflation globale et les loyers.
L’horizon de placement est important. Une personne investissant pour une durée de 15 ans dispose du confort relatif que le temps lui offre pour faire face aux pressions actuelles sur les prix et se concentrer sur le potentiel à long terme de son investissement. Ceux qui investissent sur cinq ans, par exemple, subissent davantage de pression, mais ils bénéficient encore d’une certaine marge de manœuvre par rapport au sentiment traditionnellement plus court-termiste qui prévaut sur les marchés actionnaires ou obligataires.
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Biographie
Global Head of Real Estate
Zsolt Kohalmi a rejoint Pictet Alternative Advisors en tant que Global Head of Real Estate. Auparavant, il était directeur général et responsable des acquisitions européennes chez Starwood Capital Group. Avant cela, Zsolt a été Chief Investment Officer chez Meyer Bergman. Zsolt est titulaire d’un M.S. en économie de l’université de Budapest et d’un MBA de l’INSEAD. Zsolt est également un membre actif du Forum économique mondial, faisant partie des membres du groupe d’experts NZCC (Net Zero Carbon Cities program).
Société
Avec des actifs sous gestion ou en dépôt se montant à 698 milliards de francs au 31 décembre 2021, Pictet compte aujourd’hui parmi les principaux acteurs indépendants de la gestion de fortune et de la gestion d’actifs en Europe. Le groupe a son siège à Genève et emploie plus de 5’000 collaborateurs. Possédant 30 bureaux, il est présent sur quatre continents.
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